มีที่ดินอยู่แล้วแต่ไม่แน่ใจว่า ควรพัฒนาหรือขายต่อ

สำหรับคนที่มีที่ดิน แต่ยังไม่แน่ใจว่าจะพัฒนาเพื่อสร้างบ้านหรือขายต่อ เทคนิคการประเมินความคุ้มค่าทางธุรกิจเป็นสิ่งสำคัญมากค่ะ จากประสบการณ์ส่วนตัว การใช้วิธีคิดแบบ Top down คือการดูภาพรวมตลาดและอัตราราคาต่อตารางวาที่ดินในพื้นที่นั้นแนะนำให้สำรวจราคาและสินค้าคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียง เพื่อเปรียบเทียบและตั้งราคาได้อย่างเหมาะสม ส่วน Bottom up คือการประเมินต้นทุนจริงๆ เช่น ค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคต่างๆ เช่นถนน ไฟฟ้า ประปา รวมถึงกำไรที่ต้องการ ซึ่งโดยส่วนตัวเมื่อคำนวณต้นทุนและเปรียบเทียบกับราคาตลาดแล้ว ถ้ากำไรน้อยหรือแทบไม่มีกำไร ก็มักจะเลือกขายที่ดินมากกว่าพัฒนาเอง นอกจากนี้ การดูโฉนดที่ดินรุ่นเก่าและตรวจสอบเอกสารให้ถูกต้องก็เป็นอีกเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม เพราะถ้าข้อมูลไม่ครบหรือมีข้อผิดพลาดจะส่งผลต่อมูลค่าที่ดินและการขายได้อย่างมาก อีกหนึ่งเทคนิคที่ทำแล้วได้ผลดี คือการตั้ง Hard Ceiling หรือราคาสูงสุดที่จะขายตาม Benchmark ตลาด เพื่อไม่ให้ตั้งราคาขายเกินจริงจนไม่มีคนสนใจ และการพิจารณาดอกเบี้ยจากเงินทุนที่ลงไปเพื่อให้รู้ว่าควรขายเมื่อไรจะคุ้มค่าที่สุด ประสบการณ์ตรงของผู้เขียนพบว่า บางครั้งการเลือกขายที่ดินออกไป ด้วยราคาที่เหมาะสมและตรงกับตลาด อาจจะได้กำไรที่ดีกว่าการลงทุนพัฒนาเองที่ให้ผลตอบแทนต่ำหรือมีความเสี่ยงสูง เพราะฉะนั้นควรใช้ข้อมูลที่เป็นจริงประกอบการตัดสินใจและอย่าลืมเผื่อค่าใช้จ่ายฉุกเฉินหรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่อาจเกิดขึ้นในระหว่างการพัฒนาเพื่อไม่ให้ขาดทุนค่ะ